Q：A：1、 旅游項目開發(fā)的工作流程在旅游項目開發(fā)分類的基礎(chǔ)上，我們談旅游項目設(shè)計及開發(fā)過程和步驟問題。這里面有幾個重要環(huán)節(jié)：第一環(huán)節(jié)是投資設(shè)想的問題。當(dāng)要對一個旅游項目或者一個景區(qū)資源開發(fā)感興趣的時候，對這個項目要有一個構(gòu)想。有一個構(gòu)想以后開始市場調(diào)研和分析，同時需要簽訂投資合同。投資合同簽訂的過程對于投資商和旅游局來說都屬于前期。在整個前期工作中，最核心的就是投資合同的簽定。投資合同的簽定關(guān)系到法律法規(guī)基礎(chǔ)的重要問題。建議是在前期要做項目的一個初步評判。要做一個初步的策劃和評價，分割為項目的投資評價和初步策劃，這個階段完了以后就立項，就是編制項目建議書，立項以后是可行性研究報告，實際上在沒有規(guī)劃的前提下做的可行性研究報告是有問題的，因為沒有編制規(guī)劃，沒有詳規(guī)你的可行性報告是出不來的。因為旅游項目跟工業(yè)項目不一樣，工業(yè)項目可以根據(jù)生產(chǎn)能力，生產(chǎn)設(shè)備核算出成本。旅游項目是你連你的產(chǎn)品做成什么樣子都不知道，你怎么去核算你的投資成本。一般做法是在旅游項目策劃的基礎(chǔ)上，編制旅游規(guī)劃，并且制作相應(yīng)的詳規(guī)，以詳規(guī)為依據(jù)做可行性研究。這樣才是符合旅游投資規(guī)律的。這里牽涉到的是旅游產(chǎn)品細(xì)化，單做一個旅游產(chǎn)品的時候，這個產(chǎn)品的成本安排到底是什么樣子的、他的收入方式到底是一個什么樣的方式、服務(wù)收入中除了門票還有哪些收入呢、他有哪些旅游紀(jì)念品和哪些小產(chǎn)品，作出了這些東西還作農(nóng)副產(chǎn)品加工嗎?所有這些內(nèi)容如果沒有落實到具體化，你是根本算不出收入的，算不出收入又怎么說可行性呢。最后你只能告訴我這個地塊地質(zhì)結(jié)構(gòu)不錯，土只有一米厚底下就是花崗巖，你只能告訴我建設(shè)的可行性而不能告訴我市場的可行性。因此我們的建議是可行性研究報告放在規(guī)劃之后，或者說可以在投資商來投資前做一個預(yù)可性研究報告，這個報告用于決策，用于立項。也就是一個投資分析報告，也就是說在制定詳細(xì)規(guī)劃前的，首先制作一個項目策劃，通過一個項目的策劃明確在這個地方要做什么產(chǎn)品，更詳細(xì)的生產(chǎn)布局問題互動模式問題先不做，先搞清楚要做什么東西，他面對的市場有沒有可能性，市場調(diào)研、市場挖掘的深度，以及產(chǎn)品的基本模式，繼而形成我們對這個商業(yè)的基本模式。然后再來做用地審批。以規(guī)劃來進(jìn)行土地征用，那么前期工作就是我們比較虛的以目的為主的前期，以項目預(yù)可性研究和策劃，然后是規(guī)劃，最后作出可行性研究報告，還有就是建設(shè)的一些準(zhǔn)備工作。這是第一個大的階段，又可以分成三個小的階段：1) 以預(yù)可行研究為前提的合同簽訂階段2) 以立項為主的工作階段3) 編制規(guī)劃和可行性研究報告階段這些就是前期工作的一個流程。經(jīng)常有企業(yè)在項目投資的時候，發(fā)覺自己不知道從何下手，請專業(yè)公司來給他做規(guī)劃吧，他現(xiàn)在還沒有簽訂合同。不請專業(yè)公司作規(guī)劃又會發(fā)現(xiàn)漏洞百出，和他要求的目標(biāo)相距太遠(yuǎn)。立項以后了不知道先做規(guī)劃還是先做可研。他需要可研先去融資，但是他發(fā)現(xiàn)沒有規(guī)劃的可研有問題。做規(guī)劃又需要很多錢，這里面總是纏來纏去分不清節(jié)奏。那么我們現(xiàn)在設(shè)計了一個科學(xué)的結(jié)構(gòu)安排，根據(jù)實際變通性來調(diào)整工作安排，但是整個前期目標(biāo)是圍繞著合同簽下來，規(guī)劃評下來，可研批下來，用地批下來這么一些工作來展開的;商業(yè)性結(jié)構(gòu)，是圍繞著把濃縮的前提形成，開發(fā)的前提形成，把產(chǎn)品明確下來知道自己該干什么，做的是一個什么樣的東西。進(jìn)入到開工準(zhǔn)備以后，生產(chǎn)的準(zhǔn)備，我們說生產(chǎn)的開工就是旅游區(qū)開業(yè)的準(zhǔn)備，包括員工，相應(yīng)的物資配備。營銷計劃和規(guī)章制度建全等。這中間有個竣工驗收環(huán)節(jié)，基礎(chǔ)設(shè)施和投資項目的竣工驗收與旅游開業(yè)的開業(yè)驗收是兩個不同的驗收。2、 旅游項目設(shè)計的方法及過程：下面要講到的是和旅游項目開發(fā)相結(jié)合的，旅游規(guī)劃、策劃、可行性研究等旅游智力方面的工作。具體包括幾個方面：第一、市場調(diào)研?，F(xiàn)在旅游界的市場調(diào)研做的非常不好，就是由于他們調(diào)研的樣本、調(diào)研的廣度不是非常的科學(xué)化。我們現(xiàn)在研究了一套專業(yè)的旅游市場的調(diào)研系統(tǒng)，包括網(wǎng)上調(diào)查，城市調(diào)查系統(tǒng)，景點調(diào)查系統(tǒng)，生產(chǎn)調(diào)查系統(tǒng)。這樣共同構(gòu)成一個市場調(diào)研結(jié)構(gòu)，資源調(diào)查和資源評價相結(jié)合，構(gòu)成我們說的預(yù)可行研究。第二、項目策劃。項目策劃是一定要做的，因為我們現(xiàn)在的規(guī)劃絕大多數(shù)都是我們規(guī)劃單位做的規(guī)劃，他有兩個東西，旅游部門做規(guī)劃對產(chǎn)品和游憩方式的深度研究不夠，不能對商業(yè)性的問題把握的很清楚，游憩的過程把握的很清楚;而我們城市規(guī)劃部門做的規(guī)劃，主要是在于建設(shè)投資和土地利用問題，土地上建筑物的景觀問題。這兩個角度和我們所說的旅游的靈魂，在游憩過程中對人生的體驗，對人構(gòu)成的吸引，最核心的東西沒有把它抓住，這樣的規(guī)劃作出來對于我們真正要開發(fā)產(chǎn)品的距離是非常遠(yuǎn)的。后果就是沒法作沒法把他變?yōu)楝F(xiàn)實、很難做從哪兒開刀從哪兒介入、開始投資多少資金大到什么程度會有什么樣的效果、往下怎么運作包括前期的申報過程怎么運作才好都很難理清楚。因此我們希望把市場調(diào)研做為一個產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟來開展，用產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的眼觀進(jìn)行旅游的項目設(shè)計。旅游項目的設(shè)計有技術(shù)，這里的技術(shù)不是我們說的建筑設(shè)計技術(shù)，我們說化工產(chǎn)業(yè)的建成他需要一套化工技術(shù)專業(yè)人進(jìn)行技術(shù)設(shè)計后，你才給我做建筑設(shè)計。我們旅游業(yè)一樣是這樣，旅游的設(shè)計技術(shù)是什么，我們稱為游憩方式設(shè)計，進(jìn)一步就是建筑設(shè)計和景觀設(shè)計，這樣相結(jié)合才能最后形成產(chǎn)品。因此我們請了一個很好的著名大學(xué)來作旅游規(guī)劃，結(jié)果做出來一看，除了房子畫的很標(biāo)準(zhǔn)、布局也合理就是找不到他的吸引力，就是不能用。對于吸引游客的東西也沒有，就是由于他不懂旅游游憩方式的技術(shù)，而這門技術(shù)不是建筑大學(xué)的特長。所以我們說我們的產(chǎn)品，旅游規(guī)劃當(dāng)中很重要的一個方面就是旅游游憩方式的設(shè)計。在這個里面就形成了我們旅游項目的設(shè)計，旅游項目的產(chǎn)品設(shè)計，那么這個產(chǎn)品設(shè)計把它落實到一個規(guī)劃。所以說規(guī)劃是一個編制，他是更好的將量化的東西進(jìn)行配置。他不是一個創(chuàng)意過程，所以我還要講旅游規(guī)劃和旅游策劃 的關(guān)系。以創(chuàng)意性的過程與文化和靈魂，以人為本的創(chuàng)意科學(xué)。在包含的技術(shù)性學(xué)科以外，還要很多關(guān)于人的關(guān)系，因此呢，關(guān)系到策劃以后再規(guī)劃，最后落實到經(jīng)濟的分析。游憩方式設(shè)計落實下來以后，我們就要落實商業(yè)模式設(shè)計，只有把他的收入點，收入方式以及它的營銷方式，盈利能力，開發(fā)的過程等等都落實下來。這時候可行性才是說服人的東西，才是真正一個企業(yè)能夠把握采用的一個東西。如果不能做到這一點就是一個自欺欺人的東西。沒有以上這些先決條件作出來的可研是騙人的東西，是沒有依據(jù)的。第一、當(dāng)企業(yè)要實實在在要投這個項目的時候我們把這個過程分得非常清晰，為什么我們把項目開發(fā)流程細(xì)化，就是因為他對企業(yè)投資有幫助。第二、拿這個策劃可以融資，當(dāng)銀行來考察這個項目的時候你的商業(yè)模式考慮的越透徹越清晰，所有的收益和評估越準(zhǔn)確有數(shù)據(jù)，你拿出的報告對銀行才有說服力。第三、當(dāng)你引進(jìn)其他投資商參與的時候，你的報告會非常有說服力。對于政府來說你能夠把項目做的非常好你的招商引資的成功率將會大大的提升。而僅僅拿資源去招商，比如你請一個老板去看我們有什么什么資源，大部分老板都說你們的資源很好啊，可以搞點什么什么，你問他你來嗎?他就會說旅游這東西我把握不了。所以我們需要做出一個項目設(shè)計出來，告訴他這個東西是這樣的。這個就是前期投資，為了招商引資而投資。所以我們給政府做規(guī)劃的時候會給他們幾個項目策劃的文本，以便于規(guī)劃做完了宏觀的把控外，能把項目引資落實下來，為他引資提供一個服務(wù)。開發(fā)策劃，是另外一個概念。就是我們?yōu)橐粋€投資商、一個投資主體所策劃的怎么樣開發(fā)的一個工作流程結(jié)構(gòu)。旅游項目是一定要進(jìn)行設(shè)計的，不是旅游規(guī)劃代替旅游項目設(shè)計，我們現(xiàn)在拿規(guī)劃代替旅游項目設(shè)計這是錯誤的。他也不是一個簡單的策劃案，他是一個項目設(shè)計，一個完整的項目設(shè)計應(yīng)該包括我開始說的六個點。大體上有三個問題必須解決好。最核心的是主題和核心吸引力的策劃，任何項目缺少了靈魂是不行的。一個景區(qū)資源，獨特性都有，但是很多獨特性不具備旅游吸引力。比如說我們區(qū)看地質(zhì)公園，告訴你所有巖石結(jié)構(gòu)，專家能看懂老百姓看不懂。這種資源的獨特性和我們說的旅游吸引力是不一樣的，象靈山、海南造大佛都是做到極至的一種旅游造景策劃，這樣的策劃和我們旅游資源之間，和我們的文脈、地脈、人脈之間能不能找到通過資源挖掘找到的獨特性，獨特的吸引力，這是最好的。不行的化就要做引入性比如說我們在昆明做的野鴨湖。